在未办理产权登记的二手房买卖合同中,开发商是否有义务直接配合买方办理产权过户?

发布时间:2020-11-24 来源:众成清泰

        问题引出


        在二手房买卖中,经常会遇到二手房的卖方在未办理产权证书之前,就把房屋转售给第三人,此时,第三人当然可以依据购房合同向卖方主张办理产权过户,但是第三人可否直接向开发商主张办理产权过户?此时要区分两种情形。


        情形一:第三人起诉开发商,要求开发商直接将房产证办理到第三人名下,该种诉讼请求法院不予支持。


        案例一


        A公司与潘某于2000年1月签订《商品房预售合同》,约定潘某向A公司购买商品房一套,金额253210元,首付83210元,170000元办理银行按揭等。后潘某与建和支行(后改名为天河支行)天河支行签订购房借款抵押合同,发放贷款,办理抵押手续。因潘某未归还贷款,该案件被起诉并且强制执行。该债权被转让给B公司,2007年7月B公司、潘某和案外人陈某签订《执行和解协议》,约定陈某执行中达成和解,陈某将案涉的本息、费用全部支付给B公司,潘某将房产转让给陈某。陈某按约将全部本息、费用支付给对方公司,天河支行出具了《涂销证明》,申请办理涂销手续。但是该房产一致未能办理过户手续。


       A公司与C公司存在纠纷,2007年12月经法院裁定A公司案涉房产过户给C公司。陈某起诉,请求A公司、C公司向陈某交付涉案房屋并提供必要的证明文件协助陈某办理房屋所有权登记及土地使用权登记等。


        一审法院认为,陈某亦已履行《执行和解协议》约定的付款义务。在涉案房屋的抵押贷款清偿完毕、潘某没有及时向白某公司、C公司主张权利,导致陈某权利得不到保障的情况下,陈某现直接起诉,请求判决白某公司、C公司向陈某交付房屋、白某公司、C公司及天河支行协助办理涂销抵押登记的诉讼请求理据充分,亦符合公平合理原则,故予以支持。同理,陈某要求白某公司、C公司提供办证资料协助办理产权过户登记,对此,潘某无提出异议,故该请求亦理据充分。但因为陈某目前不具备购房资格,客观上存在障碍而无法办理,故对该项诉讼请求,暂时不予支持。陈某可待该障碍消除后,再另行协商或起诉解决。判决A公司、C公司将案涉房产交付给陈某,驳回其他诉求。


        C公司提出上诉,二审法院认为,潘某仅就涉案房屋与白某公司签订了《商品房预售合同》,并无取得涉案房屋的房产证,且陈某无举证证明白某公司或C公司已同意潘某将《商品房预售合同》中潘某的权利义务一并转让给陈某,在现C公司亦表示不同意潘某将《商品房预售合同》中潘某的权利义务一并转让给陈某的情况下,陈某仅能根据合同的相对性向合同的相对方即潘某主张权利,其向与其没有合同关系的白某公司、C公司及天河支行主张权利缺乏事实与法律依据,故原审判决白某公司、C公司将涉案房屋交付给陈某有误。判决撤销一审判决,驳回陈某的诉讼请求。


        情形二:第三人起诉开发商,要求开发商协助二手房的卖方办理产权过户,该种诉讼请求法院予以支持。


        案例二


        2017年2月18号,王某与杜某签订《地下车位买卖合同》,合同约定王某购买杜某位于济南市高新区某小区的一处停车位,由于杜某在合同签订日尚未取得停车位的不动产证,因此《地下车位买卖合同》第五条约定:“产权登记:甲方未办完的手续由乙方办理,包括:1.甲方未交付的车位契税由乙方交付,不算在总价款内;2.车位落户所产生的相关费用由乙方支付;3.车位未交的管理费由乙方交付,甲乙双方分别向海天悦府物业管理公司发出权益转让通知书。甲方无条件配合乙方办理上述车位的落名、产权登记等相关手续。甲方配合乙方办理变更产权手续。”在合同签订后,王某按照合同约定于2017年2月19日至2月24日分5次向杜某支付涉案停车位转让款10万元,双方到小区物业办理完毕交接手续后,杜某将车位交付王某使用。后王某要求杜某办理产权变更登记,但杜某却拒绝履行涉案停车位的办证及过户义务,王某为维护其合法权益起诉至人民法院,其诉讼请求为:第一,请求判令被告杜某立即办理停车位的产权证书,被告济南某房地产开发公司予以协助;第二,请求判令被告杜某在取得涉案停车位产权证书后,立即协助原告王某办理过户登记手续。


        法院判决:本院认为:《合同法》第八条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,2017年12月18日,原被告双方签订《地下车位买卖合同》,是双方真实的意思表示,双方应当履行合同约定。现涉案车位价款已支付给杜某,涉案车位已交付给王某使用,杜某理应按照合同约定将涉案车位的产权过户至王某名下,济南某房地产开发有限公司亦有责任和义务协助杜某办理涉案车位的产权证书。故对原告办理车位产权证书并协助原告王某过户诉讼请求予以支持。


        案件分析


        上述案例的争议焦点为:买受人从开发商处购买房屋,尚未办理产权登记,又将该房屋转卖给第三人,第三人能否直接请求开发商办理权属证书?针对于该问题,关键在于是否突破合同相对性。


        上述两个案子的区别分析:案例一中的第三人主张要求开发商直接将房产证过户到他的名下,而案例二中的第三人主张要求开发商协助二手房的卖方办理产权过户,这样二手房的卖方就可以为第三人办理产权过户。


        1.对于案例一的争议焦点,实践中存种两种观点:第一种观点认为,基于合同相对性原则,第三人只要求买受人协助办理房屋产权变更登记,不能直接向开发商主张。第二种观点认为,前后合同处于连续状态,第三人代替了买受人的位置,为交易便捷,可以判决中间省略登记,最终买受人可直接要求开发商协助办理产权变更登记。对于该问题,最高人民法院在《民事审判指导与参考》2017年第3辑中给与了回复。“我们同意第一种观点,理由是:(1)符合合同相对性的法理。合同法第八条规定:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。合同在相对人之间发生效力,除法律明确规定外,一般不能约束合同以外的第三人。对于连环买卖,虽然针对同一标的物,且交易彼此连续,但仍属于不同的主体和不同的法律关系,故第三人不能突破合同相对性直接向出卖人主张权利,除非符合合同法第七十三条关于代位权的规定。(2)防止国家税收流失。根据我国房地产税收有关法律规定,二手房交易需要缴纳营业税、个人所得税、契税等税种,如果允许第三人直接向出卖人主张过户,将使中间环节的税收被规避,导致国有资产流失,同时有民事审判阻碍国家征税行政权之嫌。(3)合理平衡债权人利益。如果允许第三人直接向出卖人请求过户,买受人的债权人利益可能会受损。特别在买受人恶意逃债时,其与第三人虚构房屋买卖合同,由第三人通过法院裁判获得房屋所有权,使买受人的债权人的利益落空。”


        2.而对于案例二来说,首先,第三人并没有突破合同相对性的原则,第三人仅主张开发商协助二手房的卖方办理产权登记,这样自己的权利才有实现的可能性;其次,第三人也没有逃税的可能性,在权利的实现过程中,开发商为二手房的卖方办理产权登记,然后二手房的卖方再为第三人办理产权登记,自始至终没有逃税的可能性;最后,在案例二中并不存在损害二手房卖方的债权人利益。因此,法院对第三人的诉讼请求予以支持。


        小结


        在二手房的交易过程中经常会出现这样的情况,卖方在其本身尚未取得不动产登记证书之前就把房产转售给第三人,此时第三人当然可以依据二手房买卖合同向卖方主张办理产权过户,而对于起诉开发商,第三人要灵活把握诉讼技巧,不可以直接向开发商主张将房产证登记到其名下,而应当要求开发商协助二手房的卖方办理产权登记,然后再将房产过户到其名下,这样才不突破合同相对性。